今年上半年，广州甲级写字楼市场录得50.5万平方米新增供应，创造2017年以来的供应高峰。近日，戴德梁行携手君超中心举办商办市场新征程暨2026年上半年度广州商办市场回顾及展望新闻发布会透露，供应放量持续推高写字楼市场的整体空置率。同时，市场竞争的扩大使得租金仍在低位运行。尽管当前供过于求仍是市场的主要基调，但需求层面的积极信号亦有陆续释放。优质零售市场方面，近期新开业项目去化表现良好，而存量项目为提升竞争力积极进行调改，使得个别区域短期内空置压力上涨。整体来看，全市空置率维持平稳。

珠江新城、体育中心、琶洲等区域写字楼空置率环比均有下降

2026年上半年，来自琶洲和国际金融城的多个新项目完成交付，全市存量攀升至755.0万平方米。在供应放量的背景之下，全市空置率环比仅微增0.8个百分点至22.9%。区域分化特征显著，珠江新城、体育中心、琶洲、越秀保持温和调整节奏，空置率环比均有不同程度下降，租金环比降幅均低于全市平均租金环比降幅；而国际金融城作为新兴商务区，其关键指标的波动亦符合新兴区域早期发展的阶段特征。

全市平均租金延续下行趋势，环比下降2.6%至每月每平方米111.8元。租金的深度回调推动了市场整体交易活跃度的提升。上半年全市净吸纳量为23.2万平方米，同比增长52.2%。戴德梁行广州企业服务部主管及董事梁振声表示：“从年内净吸纳量的结构来看，超过八成的净吸纳量来自于入市三年内的新项目及次新项目的去化贡献。投入运营三年以上的项目仅贡献不到两成的净吸纳量，存量市场对于优质租户的争夺更加激烈。随着价格让利空间的逐步收窄，免租期、装修方案等非租金条款或将成为市场博弈的重点方向。”

行业表现来看，TMT、贸易和零售业、专业服务业是租赁成交面积占比的前三位。除了游戏公司之外，一些聚焦互联网数字营销、第三方支付、电商运营以及SaaS服务等领域的企业，因业务规模扩张而释放出新的办公需求。中资企业的出海需求、跨境电商的持续发展以及传统企业的数字化转型为市场带来了新的增长动能。跨境电商如Skintific、瑞妍等年内有较大面积的租赁成交；上半年亦有全球科技巨头谷歌在珠江新城设立新办公室，用于向本土跨境电商企业提供技术与服务支持。

优质零售市场新开业项目去化良好，全市空置率微降

优质零售市场方面，2026年二季度，广州录得一个优质购物中心入市，上半年累计新增供应达8.6万平方米，推动全市总存量上升至633.2万平方米。存量项目为提升自身竞争力积极进行品牌调改，短期内空置压力上涨，但得益于近期新开业项目良好的去化表现，全市空置率环比微降0.2个百分点至9.3%，整体维持平稳。租金方面，全市优质购物中心最优层平均租金环比下跌1.1%，至每月每平方米622.5元。

餐饮业态是上半年市场成交的主力业态，新入驻店铺占全市之比超五成。云贵川菜、江西菜、粤菜等地方特色菜系扩张显著。咖啡茶饮和烘焙赛道竞争持续升级。品牌端积极寻求差异化，结合空间体验、在地文化融合和品牌叙事开设各类概念门店。

公募REITs基础设施、商业不动产双轮格局成型，万亿赛道开启

我国公募REITs已形成基础设施、商业不动产REITs双轮驱动格局。2024年以来，商业不动产 REITs发行持续提速，目前，已有4 只上市、6 只获批待发行、12 只申报审核中，八成项目由戴德梁行承担评估工作。戴德梁行广州估价及顾问服务部主管及董事何肇烜表示，美国REITs规模 1.5 万亿美元，占美股总市值 2.4%、GDP4.8%；澳大利亚、日本、新加坡渗透率同样处于高位。当前我国REITs 总市值不足美国 1%，未来 5-10 年扩容空间广阔，随着商业不动产REITs加速入市，基础设施及不动产市场而言，一个万亿级的全新赛道正在打开。

当前，REITs估值体系步入新阶段，不动产资管行业的专业壁垒日益凸显。市场不再迷信“流量”与“地段”的光环，而是理性回归至净运营收益（NOI）这一核心指标。这对资产运营的标准化程度、全周期价值洞察乃至土地续期成本的精细化测算提出了极高要求。可以说，专业服务已从幕后走向台前，成为穿透数据迷雾、精准释放资产价值的关键密钥。