新快报讯  8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

在信贷方面，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。一是建立开发贷款主办银行制度，提升房地产行业转型发展的金融服务能力。《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

二是加强个人住房贷款与开发贷款的衔接。《意见》明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。

三是为适应经济社会发展需要，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前政策明确将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，并赋予借贷双方协商空间，这是房地产金融领域一项重大突破。过去30年期限的设定，隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设，等额本息还款模式在彼时具备合理性。但近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，而中长期还贷能力往往逐步改善。基于收入结构和还贷能力的新变化，优化房贷期限势在必行。

将期限延至40年，最直接效应是降低每月应还本息，显著缓解购房初期月供压力。以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。这意味着购房家庭每年可节省约7,620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力，对于当前收入增长呈阶段性特征的群体而言，这是实实在在的“减负”。

同时，也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排。配合当前首付比例下调、房贷利率走低，形成“首付低、利率低、月供低”的“三低”格局，有力支撑住房消费释放，对后续房屋销售市场具有积极推动作用。

不过，他也指出，市场存在两点合理顾虑：一是期限延长可能增加总利息支出，但这本质是“以时间换空间”，优先解决短期现金流压力；二是40年并非强制还款期限，购房者后续收入提升后，仍可通过提前还贷等方式优化债务，实操中具有充分弹性。因此，当前政策聚焦于突破购房后最初五年的还贷瓶颈，让更多需求“敢贷、能贷”，是房地产金融精准施策的重要体现。后续银行应主动对接售楼处，针对不同购房群体设计差异化还款方案，将政策红利转化为市场活力。

采写：新快报记者 梁茹欣