当下，房地产行业从规模扩张转向品质发展，购房者的决策重心也从效果图、规划蓝图，进一步转向实景呈现、真实居住体验以及交付后的长期品质。越秀地产对这一问题的探索已持续数年。从星图项目的社区功能完善试点，到资源导入、社群培育，再到将运营思考前置到开发阶段，越秀逐步探索开发运营一体化的实践路径。

广州观樾配套前置落地，内外资源持续导入

随着现房销售逐步推进，社区长效运营的价值进一步凸显。以广州观樾为实践样板，越秀形成了以“配套前置兑现、资源持续导入、运营长期激活”为核心内涵的理想社区运营系统，将社区运营嵌入开发业务整体链条。

越秀地产党委副书记、副董事长、总经理朱辉松表示：“房地产企业为客户建造的不应仅是一套房子，更应当是能够承载美好生活的家园。企业需要将社区运营实践沉淀为长期能力，让开发、交付和运营更好衔接，以好房子承载好生活，以好社区连接好城市，让开发建设为居民和城市留下更长久的价值。”

走进今年4月交付的观樾项目一期，可以看见越秀理想社区“配套前置兑现”理念的具体呈现。项目依托日月双湖及周边自然资源，践行“先治湖，再建房”的建设理念，开展湖区水体生态治理，原址保留320棵乔木，并修复月亮桥、营造月相广场，尽可能延续地块原有的自然风貌与场所记忆。

围绕业主入住后的生活需求，越秀地产链接内外部资源，统筹生态营造、商业、文体、教育等多方力量。体育公园樾动绿洲提前对外开放，与专业运营方共同营造运动场景；运动会所、游泳馆等配套投入使用，恒温泳池和专业球类场地丰富了业主的日常选择。

生活商业也在逐步完善。“每一角落”精品超市满足居民日常采购需求，900平方米复合型集合店等多元商业业态陆续开业；政企共建的天河区图书馆观樾分馆正式投用，馆藏图书超过1.5万册。项目配建24班公办小学，并签约天河外国语教育集团合作办学，为社区教育配套建设引入专业资源。未来生活不再只是图纸上的规划，而是客户可以走近、体验和判断的具体空间。

开发运营一体化，构建社区共建共享长效生态

越秀探索将社区运营前置到开发建设阶段，衔接开发与物业的责任边界。在项目建设前期，同步考虑未来生活场景与配套使用，引入专业资源，邀请业主参与，让社区从一次性建成的物理空间，逐步成为能够长期运转、不断完善的生活共同体。

为从组织层面承接这一变化，越秀地产广州区域设立经营管理部，联动产品、营销、项目、客户服务、物业等团队，将社区运营纳入长期业务安排。通过前置兑现生活场景、引入适配的商业资源、推动会所使用、盘活架空层与闲置公共空间，把专业资源转化为业主家门口可感知的服务。

樾动绿洲·火石主场体现了运营思考对开发决策的影响。项目最初的设想，是建成公园后交由物业运营；引入专业运营方火石运动后，团队围绕场地布局、功能分区和运动业态反复共创，让未来的使用需求进入设计与建设。

围绕运动之外的停留与交往，公园后续计划引入咖啡、烘焙等业态，并在草坪组织面向业主和会员的运动、手工及节庆活动。围绕湖区的长期品质，观樾正筹划湖区运营组织与管理安排，探索通过水上运动、多元业态和主题活动丰富生活场景，并以经营支持日常养护。同时，项目研究引入光伏、雨水回用、水草资源化等措施，为湖区的绿色运营寻找可持续路径。

社群培育也在交付前展开。项目自2025年3月底搭建业主兴趣群，2025年10月“席地湖畔社创中心”投入使用，为业主议事交流、自主策划活动提供固定场所。按照项目现有统计，截至首批交付，观樾已形成35个业主自发运营的社群，为社区生活积累参与基础。

全周期客户共建，从购房者到社区生活参与者

理想社区的营造，还意味着客户参与方式的变化。越秀将客户需求纳入产品形成与完善过程，通过开放日、共创会等渠道，让真实生活经验进入方案讨论。

据介绍，在观樾首批交付前，项目组织业主开放日与共创会，收集涉及建筑立面、归家大堂、封窗方案、室内交付细节等方面的意见，推动相关诉求进入方案调整。营销不仅要让客户看到项目已兑现的品质，也要将客户需求带回产品和服务的改进过程，连接现场体验与长期兑现。

例如，公共空间的功能定位，向业主开放讨论。社区图书馆在筹备过程中征集业主书单，并与专业出版资源合作，使藏书选择更加贴近阅读需求。项目团队还考察不同城市的公共阅读场所，并结合业主反馈，配置阅读空间与自习室，兼顾沉浸式阅读、居家办公、学习备考等场景。

目前，项目正通过线上问卷征集业主对社区食堂选址、菜品和定价等方面的意见。面向未来，观樾五期山体空间拟邀请业主、相关部门、设计团队与社群主理人参与共创，继续丰富社区生活内容，让共同参与延续到交付之后。

新老项目可以依据资源条件、所处阶段和客户需求推进迭代：既有社区着眼于盘活空间、完善配套和丰富服务，新建项目则将未来生活需求融入规划建设。相关机制也在琶洲南TOD、越秀大学城、海珠广纸等项目中同步验证。