新快报讯 记者何璐诗 在2021年剧烈波动的房地产市场，属于央企的保利置业，到底有否跑赢大势？保利近日交出成绩表，3月24日，保利置业发布2021年年报。根据公告，年内，该公司共实现营收365.13亿港元，同比增长16.7%；对应归母净利润较2020年增长32%至24.81亿港元。实现合约销售金额人民币566亿元，同比增长9%，但未能完成620亿元的2021年合约销售目标。

土地储备方面，年内共获取19个开发项目，在未来，将继续“踩油门”的路径。公司董事会主席万宇清强调公司要争取在十四五期间达成千亿规模，并将2022年的保底销售目标定在了650亿元，“过去几年我们走得相对较慢，希望下一轮我们能够快一些，而且会越来越快”。

 2021年赚24.81亿港元，销售目标完成率为91%

2021年立志要在“十四五”期间达成千亿规模的保利置业，“初试牛刀”的第一年成绩，显然比较保守。2021年，保利置业合约销售金额566亿元，同比增长9%；回笼金额534亿元，回笼率达94%。2021年保利置业毛利润123.12亿港元，净利润26.07亿港元，分别同比增长17.13%和12.13%，归母净利润同比增长31.95%至24.81亿港元。

从盈利表现来看，毛利率同比微升了0.2个百分点至33.9%，2021年保利置业的整体毛利率33.9%，未结转部分毛利率在24%-26%。相较2021上半年143家房企销售毛利率算术平均值26.9%来看，优势较为明显。

逆市冲千亿规模，显示出 “积极卖货”的决心，但2021年620亿元的合约销售目标，保利并没有满分完成，2021年完成率为91%。

在接下来的2022年，万宇清对“快一些”有了具体的雄心，本集团销售目标 650 亿元，同比增速15%，并强调“这是保底目标”。有业内人士认为，需保持15%的年平均增速，在当前市场情况下，目标达成具有一定的挑战。

逆市拿地积极，迎接15%增速挑战

既然有冲规模的信心，在房地产行业整体投资拿地放缓的趋势下，保利地产去年逆势发力拿地。截至2021年底，保利置业年内共获取19个开发项目，并首次进入了常州、太仓和宁海，其中，四成投资位于深圳、上海和宁波三个高流量城市。新增土地储备总建筑面积360.9万平方米，新获取项目已有12个实现开工。

“相信市场会发生一些变化，我们会争取实现更高的销售额。”万宇清指出，保利置业近年的拓展布局在不断调整，公司于一二线城市的权益土储占比达到83％，长三角和大湾区占比亦提升至40％。前者同比提升3%，后者同比提升6%。

与之匹配，2022年，保利置业计划超于去年的拓展支出资金。2022年，保利置业定下了以销定投的拿地准则，权益土储资金支出初步定为200亿元。若销售情况理想，公司将适时将额度调整至250亿-300亿元。

在高能级城市布局，由于高能级城市限价较为严格等原因，未来有机会拉低企业的盈利水平。不过，有业内人士指出，明知拿地成本太高，会导致利润下滑，是因为开发商知道，高利润大势己去，固守主业，在重要城市拿好地，甚至高溢价地，只要不伤筋动骨，有实力支撑，还是得下手。

三条红线指标有所改善，营收财务结构持续优化

保利在有强烈的“花钱欲望”的同时，2019年加速拓展以来，保利置业的债务有所承压。保利置业副总经理刘忱在业绩发布会上表示，“公司在三道红线，也就是负债率这方面是不断在改善的过程中，年内现金短债比从 1.53% 提到 1.57%，剔除预收账款负债率从 76.5% 下降到 77.4%，净负债率从 109.5% 下降到 103.4%。”

截至2021年底，保利置业总借贷约847亿港元，同比减少2.2%。其中中国境内借贷占88%，境外接待占12%。2022年初保利置业获批50亿元公司债券额度，将进一步改善债务结构。

2021年末，保利置业持有现金较同比下降16.15%至366.02亿港元。对于净负债率不得大于100%，以及现金短债比不得小于1倍的两条红线，保利置业依然未能踏出。

不过，保利置业去年通过减少信托贷款融资来改善债务水平，信托贷款占比较去年年底下降3个百分点至12%。克而瑞地产研究指出，通过多项债务结构的调节置换，保利置业的平均融资成本也较2020年末下降了0.2个百分点至4.52%，具有一定的融资优势。