“我们作为承租方，一直保持正常经营正常交租，从没欠过他们一分钱。说实话，餐饮企业挺过来非常不容易……要我们额外租下隔壁空铺，否则断水电。”
近日，位于广州市天河区的网红小店飞曦小串的店主向新快报记者爆料称，在餐饮业刚刚开始好转的今年，突然被二房东要求一并租下旁边的空铺，否则就得搬走；而租赁合同明年才到期。
情况究竟如何？记者日前到现场进行了走访。
■飞曦小串烧烤店外景。
记者走访
烧烤店已歇业，店员无事可干
上周六，记者来到位于潭村地铁站旁的“飞曦小串·湖南湘西烧烤（马场店）”，只见入口处张贴着一张纸，上书“因设备维修歇业3-5天”。店铺内一片漆黑，店员们无事可干。截至记者发稿时，店铺屡次遭遇停电，无法正常营业。
■烧烤店已无法正常营业。
商家爆料
“突然提前一年毁约，给店铺上锁贴封条”
现场，事主杨先生和秦先生拿出了与二房东签订的《商业地产租赁合同》。合同显示，店铺地址在天河区黄埔大道688-20号自编106房，面积102.55平方米，土地用途为临商，甲方持有国有土地使用证，产权证明文件编号为国用（2010）第01100122号。出租方（甲方）为利明福教育投资有限公司（以下简称“利明福”），即二房东；居间人为广州俊达房地产咨询有限公司。乙方杨先生与二房东的租赁期限为3年，自2021年9月16日起至2024年9月16日。租金为56402.5元/月，平均550元/平方米。物业管理费每月1538元，同时按照每月规定交租日期（每月1日）同时汇入利明福账户。
”今年2月20日，利明福下发了解除合同的通知书，并强行将我们店铺上锁，并贴了封条。”秦先生说，当时他们人在深圳，得知消息后马上赶回来。
“要我们额外租下隔壁空铺，否则断水电”
次日，飞曦小串与利明福的代表进行了沟通。秦先生说，利明福提出要求，如果能以每月550元/平方米的价格盘下旁边空置2年的店铺（合计租金4万多元），则可以继续租赁。烧烤店表示，自身能力有限，支付不了那么多钱；双方未达成一致。当天，利明福对烧烤店进行了停电停水。“我们冰箱里还有几万块钱的货，后来跟警察说，他们才给我们恢复供电。”杨先生说。
■二房东发出的告知书。
“说我们拒租抗租，可我们没少交一分钱”
杨先生表示，第三天（2月22日），利明福方再次派代表与飞曦小串方交涉，指出飞曦小串“拒租抗租”。“我们都是按照约定的，只不过疫情期间申请分期付款，对方也同意了。”秦先生向记者拿出了付款截图，记者看到，去年店铺仍是正常交租。其中去年11月、12月及今年1月的费用有所减少，系落实广州2022年市属国企房屋减免租金工作。利明福平均每平方米减租66.9元（利明福承租价），政策减租总计41224.54元；另额外减租10000元，总计减租51224.54元。
焦点在2月的租金。“那时候刚过完年，餐饮行业还是很难。我2月4日通过电话向利明福对接人申请缓交2月份的部分房租，对方也同意了。”杨先生说。账单显示，飞曦小串在2月6日、2月14日、2月21日分别缴纳水电费用、第一期房租、第二期房租5239.72元、30000元、33300.18元，2月份租金实际已全部交齐。一份盖了手印，并自认是利明福客服的人证明了此事。
“我们作为承租方，一直保持正常经营正常交租，从没欠过他们一分钱。说实话，餐饮企业挺过来非常不容易。门店多次请求协商，该公司无任何领导人员出面处理协商。”秦先生和杨先生表示，希望二房东利明福让他们继续营业。
媒体采访
二房东：“这就是一项租赁合同纠纷，我们看法庭判决”
烧烤店的所言属实吗？记者当即前往了利明福最近的办公点，在此工作的一位负责人拒绝了采访，称“刚刚到，问我没有意义”。记者根据烧烤店提供的号码，拨打了大股东周先生的电话。周先生表示，其并不负责经营事项，公司有关同事均拒绝媒体采访，“这就是一项租赁合同纠纷，我们看法庭判决。”
律师说法
房东没权利断水断电 如果双方达成一致就不构成违约
记者查询双方合同，其中约定，承租人如果不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租赁期内，如甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，均应提前三十日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。如甲方未按约定时间交付房屋，或者乙方不按约定支付租金，但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按100%标准支付违约金。
双方是否违背契约？记者咨询了广东明思律师事务所高级合伙人武杰律师。武杰认为，如果双方就租金的支付达成了一致的意见，而且烧烤店也完全按照新的协议履行，那烧烤店就不属于违约。如果烧烤店已按照新的约定履行，二房东反而要求租客提前退租，并且断水断电，就构成违约。武杰指出，关键在于烧烤店能不能拿出有力证据证明双方是否达成一致，或者是否有过往惯例，否则还是有可能构成违约。“不过100%的违约金显然过高，根据法律规定，违约金最高不能超过全部损失的30%，在诉讼中可以申请调低。”
关于停水停电，武杰指出，首先要看合同是否有“如租客未按时交租，房东有权停水停电”类似的约定。如果有明确约定，那房东不构成违约。如果没有约定，房东停水停电给租客造成损失的，可能构成违约，因此造成餐饮店的损失，承租人可以要求赔偿。
同时，武杰也指出，如果采取诉讼途径，一般普通一审程序要六个月，如果一二审打下来，可能要一年半载甚至更久。“甲方时时来干扰，这对承租人肯定是不利的，生意没法做了。我们也遇到过类似的案子，但凡是业主想找麻烦，八成餐饮店是开不下去的。他们天天找途径搞你，你是没办法正常营业的。相关店铺可以以对方违约为由解除合同，及时止损。”武杰提醒，双方可以向街道办、人民调解委员会申请调解。
■图文：新快报记者 王彤
