看楼市数冷热之2

在120平方米住宅放开限购后，高端新住宅市场面临严峻的分化，既有旗开得胜、高调庆功，也有默默无闻低调加推。即使在广州市的中心六区内，价格走势也差异明显。克而瑞数据监测显示，2024年3月广州商品住宅成交均价为36917元/㎡，环比下跌7%，其中天河区成交均价同比降2%，白云区则同比降9%。两区楼盘到底推出怎样的产品加速去化？可以从两区的纯改善项目——中铁建招商西派天河序和富力富云山的市场表现加以分析。

中铁建招商西派天河序

所属板块：天河梅花园板块

首日去化率：B级（首日去化率20%至40%）

网签量：10

首开价格：6.8万元至9万元/㎡

折扣优惠：首开吹风价为8万-9.5万元/㎡

（数据来源：阳光家缘、克而瑞广佛）

“5字头”拿地“6字头”入市

天河新房市场今年达到了近五年来的供应高峰，不少房企采取“旧盘加大促销，新项目平价入市”的吸客策略，以应对内卷。梅花园板块的全新盘——中铁建招商西派天河序以“6字头”惊喜价入市，开盘后发布捷报，首日热销18亿元。

据克而瑞广佛监测，此次西派天河序首开推出215套，首日去化在20%至40%之间；世联东一研究院指出，据官方数据，项目成交量为80套；阳光家缘数据显示，截至4月17日，网签量为10套。

项目销售人员坦言：“天河市场目前非常卷，5.3万元/㎡的拿地成本、‘6字头’的起步价，以往真是难以想象，而目前不同户型都有较多层数可选。” 贝壳找房数据显示，紧挨西派天河序的次新房信达金茂府，3月二手成交均价为78912元/㎡，一二手已呈现倒挂。

低密住宅有烟火气有配套

西派天河序离地铁3号线梅花园站约400米，离周边的信达金茂广场不到300米，项目位于商场后方。由于不在广州大道北主路上，新盘旺中带静，几百米外充满烟火气，小区却能保持静谧。“我们主要打造低密度社区，目前主推125㎡、140㎡、190㎡三种户型，其中140㎡和190㎡是板式设计的小高层，125㎡则是32层的2梯4户塔楼。”项目销售人员称，板式设计能实现三面观景，户户不受遮挡，在采光、面宽、南北对流等方面都更为舒适。

而在户型设计上，销售人员表示，每个户型实用率都超100%，“特别是125㎡的户型，由于是塔楼分摊更少，不少客户反映卧室比140㎡的还大。而我们的140㎡户型可以做到双套房设计，而两个套房分布于客厅两边，更为私密。”从样板房可见，无论是125㎡还是140㎡户型，主卧都具备270度飘窗设计，视野广阔。不过，新快报记者发现，在140㎡样板房内展示的双套房设计，在设计图则没有展示，销售人员口头承诺未来将以双主套交付。

在教育配套方面，项目周边的越秀天河和樾府已经确定了华阳小学+广州中学的配套组合，而西派天河序销售人员则表示，项目与越秀天河和樾府同在一个街道，未来或有机会享受此教育配套。

“7字头”变“5字头” 购房者对“云山”热情为何退却？

富力富云山

所属板块：白云设计之都板块

首日去化率：C级（首日去化率低于20%）

网签量：5

加推价格：5.9万元至8.3万元/㎡

折扣优惠：首开价格为7万-8.5万元/㎡

（数据来源：阳光家缘、克而瑞广佛）

从“预售”卖到“现楼”，加推网签仅5套

今年，非网红板块的项目有了新常态，几乎每一轮的加推，价格都会松动。云山珠水虽然属于传统豪宅的主流派别，但在行业震荡期，在均好性优先的市场逻辑下，同样难逃“以价换量”。白云山脚下的陈田村旧改项目——富力富云山，在3月下旬加推，与2022年开盘的8万元/㎡均价相比，这次加推的A5栋启动政企团购，主力户型为120㎡至180㎡的三房至四房，单价低至“5字头”。在营销海报上，项目还特别说明附送“安心礼”——“1年内降价可退房，1年内涨幅不足5%可退房”，以“限时优惠”来吸客。

项目号称加推团购首日劲销3.1亿元，而根据克而瑞广佛监测，此次富云山加推212套，首日去化低于20%，即不超过42套；世联东一研究院数据显示，截至3月24日，项目成交量为5套；据阳光家缘监测，截至4月17日，加推的新楼栋网签量为5套，而2022年开卖，目前以现楼发售的A1、A2栋，网签量为78套。

项目最大的卖点为白云山景观，尤其是首开的A1、A2栋，位于项目的头牌位置，一路之隔就是白云山，所有户型东南向15度直面主峰摩星岭。开售一年多，从预售卖到现楼，购房者对“云山景致”的热情为何退却？

富云山脱胎于陈田村旧改项目，项目整体占地面积62.6万㎡，建筑面积约200万㎡，主要业态包括住宅、公寓、酒店、商业和学校。旧改大盘要兼顾周边发展和居民配套建设，配套一般较为齐全，但整体开发完毕需要8年至10年时间，而学校等公建配套也将与回迁村民共享。此外，项目地块紧挨白云大道北，车流量较为密集，未来部分楼栋或受到一定车流噪音影响。

另一方面，去年项目5公里范围内迎来多个面积段重合的重磅对手，中海·麓府、万科·瑧山府等全新项目入市，并以更新的户型设计以及更高的实用率迎战。富力富云山的户型优势是3.15米的层高，但以项目120㎡与万科·瑧山府的115㎡户型相比，同是三房两厅两卫设计，富云山客厅开间不足4米，而瑧山府的开间达5.7米，产品力和实用率的对比之下，项目销售受到压力。此外，目前市中心6万元至9万元/㎡区间的新盘，不乏天河、海珠等更核心区的项目，板块兑现更为迅速，分流不少外区客户。

富力2023年销售额比2021年大跌逾八成

市场进入交付力竞争的时代，购房者对竣工情况非常关注，但在交付方面，富力去年一直未有官方公开披露的统一数据。

过去一年，作为首家完成了境内和境外债务整体重组的房企，富力地产过得依旧不平静。富力地产联席董事长张力于去年年底突然宣布辞任，此后富力地产深陷债务困境。今年3月底发布的年报显示，富力地产营业收入362.4亿元，同比微增3.0%，其中酒店营业额年增长54%；年度亏损199.5亿元，同比扩大26.4%。

而在销售力方面，2023年富力地产总协议销售约199.5亿元，销售面积约134.5万平方米，同比分别下降48.1%和52.8%，连续两年下降。从中指院监测数据来看，2023年销售额比2021年大跌约83%，2021年销售额约为1202亿元。

富力的公告指出：“公司仍持有庞大的土地储备及发展中项目或已落成物业，因此继续积极探索如何通过预售产生现金流。由于现时买家高度警惕竣工风险，本集团的预售策略重点放在已落成待售物业，或发展周期即将结束的成熟项目。”

富云山销售人员表示，此旧改为目前整个白云区最大体量项目。“光是住宅地块有10块地，商业有5块地，学校有2块地，目前小学已经开学，中学预计年底或明年开学，整个项目的兑现前后要8年至10年”。新快报记者了解到，首开的A组团中，目前A1栋、A2栋是现楼发售，交付标准比较明确，单价“6字头”起；加推的A5栋预计于明年年底交付。

新快报记者 何璐诗