进入“金九”，广州楼市供应增长，老黄埔区府板块引来不少关注。不仅双沙、文冲东等旧改大盘的新房陆续入市，个别新品单价低至“3字头”，并引进万象汇商业；另一方面，此前板块内网红楼盘的次新房以“4字头”进入市场，且以“眼见为实”“抗风险”为卖点，形成一、二手多盘混战的竞争格局。有业内人士指出，目前大部分购房者不会锁定新房或二手房，成交多以价格驱动。

1

老黄埔区府板块竞争白热化，一二手共同形成六盘混战局面

供应逐步加大，老黄埔区府板块楼市的竞争白热化。双沙、文冲东、珠江村三个新的旧改项目陆续登场，与今年5月下旬入市的保利中央公馆，以及此前老黄埔“三剑客”——城市之光、富颐华庭的次新房，中鼎珺合府的一手现楼产品共同形成六盘混战局面。

“我们离中建海丝城不远，不过（比它）更接近老黄埔核心区。”在文冲东旧改项目“中建玖合·未来方洲”现场，销售人员卖力推销，话语中带了几分直接较量的意味。

这位销售人员所说的“中建海丝城”是8月底开盘的双沙旧改项目，总建面237万㎡，这个由中建八局开发的项目位于老黄埔核心区边缘，尽管地理位置相对偏东，但仍被视为老黄埔的一部分。项目预计开发周期为7年，首开组团开盘价为3.5万元至4.3万元/㎡，令老黄埔新房直接迈入“3字头”。

事实上，老黄埔今年入市新房多为旧改大盘，位置相隔不远。距离中建海丝城3公里外，由中建二局主导开发的文冲东旧改上周末也开放样板房。项目建筑面积接近220万㎡，规模略小于双沙旧改。两个旧改项目户型有一定的重叠，中建海丝城户型为78㎡至117㎡的三至四房，中建玖合·未来方洲则为79㎡至142㎡的产品，且推出时间相近，在新房市场上形成正面竞争。销售人员表示，中建玖合·未来方洲的开盘价格将“参考周边万科城市之光的二手价格”。

由于与老黄埔网红楼盘万科城市之光仅一街之隔，文冲东旧改项目同样面临着二手次新房的冲击。自“5·28”政策取消二手房限售后，业主不再需要等待两年才能出售房产，部分业主甚至“前脚拿证，后脚挂售”。新快报记者查阅贝壳找房发现，目前万科城市之光F区二手房在7月以来成交6套，成交价在4.06万元至4.76万元/㎡之间。周边的富颐华庭、中鼎珺合府的次新房同样有多个房源挂售，进一步加剧了新房市场的竞争压力。

2

与白鹅潭万象城不同级别，老黄埔配套新商业确定为万象汇

随着多个旧改项目的推进，老黄埔区域内的商业配套也在逐步完善。新快报记者走访发现，销售人员争相将“万象系商业”作为项目卖点。“虽然万象商业是中建海丝城配建的，但离我们第一批推出的组团更近。”中建玖合·未来方洲销售人员坦言，“这个商业配套将会是万象系中的万象汇”。有知情人士向记者透露，虽然都是万象系商业，但不同于广州白鹅潭万象城的高端商业定位，中建海丝城即双沙旧改配套的商业，引进的是M3级别的万象汇。

新快报记者了解到，华润置地旗下万象系的商业项目等级分为四类：M1、M2、M3和M4。M1聚焦重奢和首店引入，使之成为城市地标，白鹅潭的万象商业就是这一定位；M2定位轻奢，为“MALL+街区”的城市商业综合体，如深圳南山的万象天地；M3主要面向年轻人和家庭，万象汇便属于这一类别，旨在满足周边居民更高层次的消费需求；M4档次略低于M3，一般位于三四线城市。

片区商业的档次对于周边楼盘的价格有多少支撑作用？广州世联研究院副院长崔登科认为，只有万象城、太古里这类顶级高端商业才会对片区和周边楼盘有所支撑。“顶级高端商业一旦建起来，人流效应会相对较高。商圈形成后，会进一步支撑周边物业价值。其余级别的商业对周边楼市作用不大。”他说。

“万象商业的落地情况对于周边楼盘的形象打造有直接的影响。”在房地产市场研究专家邓浩志看来，对于片区而言，重奢定位的商业会令板块和周边楼盘提高档次，而定位生活化的商业则主打实用。

3

黄埔1/3二手房议价空间10%以上，购房者不锁定新房或二手

除了商业定位较为亲民，老黄埔区府的次新房价格也比想象中平易近人。新快报记者留意到，网红盘万科城市之光F区8月挂牌均价为5.22万元/㎡，成交均价为4.38万元/㎡。而该组团2020年10月的开盘价为3.9万元至4.5万元/㎡，年底时已突破5万元/㎡，周边网红盘也是这一价格定位。而目前富颐华庭S区、T区同样有挂牌价约4.5万元/㎡的房源；中鼎珺合府南向低楼层100㎡房源，目前贝壳上最低挂牌价约4.59万元/㎡。

“所谓网红盘，往往是市场高热时期的产物，这意味着这些网红盘入市时的价格里有‘泡沫’，如今随着市场调整，周边新盘的定价都已下调，曾经的网红盘的产品力未必能比拼得过设计新规后的‘全新盘’，二手价格回归理性也在预料之中。”克而瑞首席分析师肖文晓告诉新快报记者，“取消限售之后，黄埔区二手房市场的次新房供应增加，带动了二手房的交易量重回600套之上，6月、7月分别网签了652套和639套”。

合富研究院高级分析师梁燕明向新快报记者表示，黄埔二手业主心态普遍较弱，议价空间在10%以上、5%至10%、5%以下的业主各占1/3。“现在购房者优先考虑的还是价格，很少客户锁定只购新房或者二手房，都是看性价比来决定，所以新房、二手会一起看”。

“老黄埔区府板块是黄埔二手成交主力板块之一，目前新房的户型设计得房率相对较高。一二手同场竞争之下，不少购房者选择次新房，主要原因是小区绿化、环境、配套等各方面都是眼见为实，而且业主愿意各付各税，未满两年的次新房在交易时需缴纳5.3%增值税，由业主自己负担。”梁燕明说。

崔登科则指出：“次新房的产品功能可能会差一些，但抗风险能力多一些。二手价格下调对新房冲击会较大，目前在黄埔区、番禺区域已比较明显，且黄埔库存去化时间超20个月，从库存角度看，新房价格仍有下调空间。”

不过在邓浩志看来，长远来说二手价格的调整幅度大于新房。“随着一二手之间的得房率差距越来越大，一二手之间的价差也会越来越大。没有得房率的支持，预计‘金九银十’后的二手市场会面临进一步的价格调整。”他说。

■新快报记者 何璐诗