除非被认定“合同无效”

全国范围内住房契税调整在即，自12月1日起，个人购买家庭唯一住房和第二套住房，房屋面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。契税的下调，引起不少购房者关注。近日，有社交平台消息称，目前已购房但仍未办理房产证者，能享受新政并申请退还契税差额。新快报记者走访广州市海珠区不动产登记处了解到，新政前已缴契税，原则上无法申请退税，除非被认定“合同无效”，而第三套及以上房产也不属于新税率政策范围内。

第三套及以上房产不在新政覆盖范围内

本月，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，自2024年12月1日起，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房的契税税率进行了下调：购买面积在90平方米至140平方米及以下的首套住房，契税税率从1.5%下调至1%；140平方米及以下的二套住房从3%下调至1%。

这一调整将显著降低购房者的成本，而在新政发布后，“刚缴纳的契税能否退还”及“第三套房是否适用新政”等问题成为购房者热议的焦点。某大型开发商工作人员向新快报记者透露：“不少客户计划推迟至12月1日后办理房产证，希望能‘踩点’享受新税率政策，甚至部分刚完成契税缴纳的购房者也在咨询能否退税。”而社交平台上，更有“已缴纳契税但仍未办理房产证的购房者，可申请退还契税差额”的说法。

近日，新快报记者到广州市海珠区不动产登记中心现场进行求证。中心税务窗口工作人员表示，“对于2024年12月1日前购买住房但于12月1日后申报缴纳契税的，适用新的税率标准。在新政公布前已完成了契税缴纳的纳税人，无法申请退税，除非房产交易合同被认定为无效。此外，第三套及以上房产的购买者不在此政策调整的范围内。”根据2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》第十二条规定，“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。”

律师：“合同无效”要满足法定条件

对于“合同无效”到底应如何理解？对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师接受新快报记者采访时表示，通常来说，合同无效的情形主要包括无民事行为能力人签订、虚假意思表示、违反法律强制性规定、违背公序良俗、恶意串通损害他人权益等情况。当事人可以通过协商解决合同无效的问题，而不是双方协商去确定合同无效，合同无效必须符合法定的无效条件。

在实际操作中，对于已按揭购房并完成网签的购房者而言，“合同无效”意味着交易取消，这不仅涉及到贷款审批，还牵涉到复杂的办证程序。有开发商办证工作人员告诉新快报记者：“对于使用公积金贷款的购房者来说，银行放款前需要在不动产登记处完成预告登记。因此，即便一些购房者尚未办理房产证，但如果已经完成了预告登记，就不能算是合同无效，还需撤回这些登记。”

王玉臣进一步指出，新的契税政策在12月1日生效，通常情况下，已经在此日期之前缴纳契税的购房者不能自动撤回缴税。王玉臣提醒，“合同无效”存在隐形成本和风险，应尽可能仔细审查合同的内容，确保合同合法、有效，避免“合同无效”的情形。“如果确认合同无效，那么从一开始就是无效的，因合同取得的财产应当予以返还，这可能导致当事人需花费时间和精力来处理财产的返还问题。其次，如合同无效是由于一方当事人的过错造成的，那么该方当事人可能需要承担赔偿责任。此外，合同无效还可能引发法律纠纷，特别是当双方对合同无效的原因、财产返还、赔偿责任等问题存在争议时，这可能导致当事人需要投入更多的时间和金钱来解决这些纠纷”。

契税新政对广州新房市场影响面广

契税新政将在下月正式落地，多个研究机构认为，本轮税收新政覆盖面广，对于首套房来说，90㎡至140㎡的面积段属于下调范围；二套140㎡及以下户型均可下调，满足绝大部分购房需求，将为市场注入新的利好刺激。以今年成交来看，90㎡至140㎡的面积段覆盖超五成的新房交易。克而瑞广佛数据显示，2024年1月至10月，广州90㎡至140㎡一手住宅成交28706套，占整体成交的53%。90㎡至140㎡一手住宅成交套均价为352万元/套，首套原政策契税为5万元，新政实施后为4万元，节省约1万元；二套原政策契税为11万元，新政实施后为4万元，节省约7万元。140㎡以上户型以套均1098万元为例，二套能省11万元。

从供应看，外围区域是90㎡至140㎡面积段的供应大户。“从广州各区来看，外围区域90㎡至140㎡库存量最大，增城区破万套，番禺区和南沙区均在9500套之上，去化周期普遍高于20个月。项目方面，广州亚运城和科苑壹号该面积段的库存超千套。”克而瑞广佛指出，随着市场格局的变化，近年广州一手楼市“市区改善化、郊区刚需化”的分化较为明显。“新政推出，黄埔、花都的新房市场较为受惠。黄埔、花都90㎡至140㎡一手住宅成交占比超60%，其中黄埔将有一定数量的旧改项目入市，去库存压力较大，降税后有望促进该类产品去化。”合富研究院认为，外围区域有望借助税收新政的出炉去化，而中心区中，荔湾的芳村、广钢、广船、白鹅潭板块，天河的智慧城和后天河北板块，海珠的广纸板块，也将受益于契税新政。此外，新政还将影响房企后续项目的研发方向，特别是应否聚焦在140平方米以下的四房户型进行发力。

采写：新快报记者 何璐诗