芳村大道板块200万元左右二手房成网签主力，议价空间低于广州市均值

近日，广州市荔湾区旧改持续推进，释放大量置换需求，芳村大道板块二手房市场逆势升温。数据显示，该板块网签已连续3个月破百套，7月网签145套，环比增长22.88%，跃居全市网签第二板块。200万元左右房源成为网签主力，议价空间约7%，低于全市均值。有业内人士指出，拆迁户及刚需群体成为该板块主要购房力量，由于白鹅潭商圈发展日渐成熟，加上周边其他基础设施配套持续升级，该板块对买家的吸引力不断增强。

全款购房再现，芳村大道板块二手网签连续3月破百宗

“最近很多人来看房，上周还有买家提出全款购房，这在半年前想都不敢想。”芳村大道西桥东小区业主陈小姐向新快报记者表示，原本已对短期内出售房子不抱希望，但近月的带看让她恢复不少信心。这套挂牌超一年的80多平方米三房单位，年初调价至200万元内，已有数月无人问津，如今却成为旧改热潮中的香饽饽。

合富研究院高级市场研究总监吴智杰告诉记者：“石围塘、山村等周边区域旧改持续推进，为市场提供了一波稳定的购房需求。”近日，荔湾区发布公告，计划对花地村和坑口村进行土地预征收，合计面积约34.9万平方米。今年以来，坑口、山村等片区补偿陆续出炉，国有土地框架结构房屋补偿叠加各类奖励后，最高可达5.6万元/平方米，较周边2.5万元至3万元/平方米的市场价近乎翻倍。“40多平方米的老房子也能拿近200万元补偿，足够换一套80平方米的二手房。”有业内人士表示，芳村大道板块在售的桥东小区、万兴苑等小区，恰好以200万元左右的房源为供应主力，与当前市场需求较为匹配，所以热度较高。

广州市房地产中介协会最新数据显示，芳村大道板块二手房7月（6月26日至7月25日）网签145套，环比增长22.88%，该板块已跃居全市二手网签板块第二位。新快报记者了解到，芳村大道板块已连续3个月保持单月网签破百套。吴智杰表示：“芳村片区是当前全市二手楼价相对较‘稳’的区域之一，尤其是在当前拆迁置换需求较为集中的芳村大道、花地湾等板块。”

市中心200万元以下难“上车”新房，二手需求集中释放

随着城市更新的推进，置换型购房需求正持续释放，芳村片区二手房市场由此迎来结构性活跃。业内人士分析指，村民获得征收补偿后，多倾向于在同区域或邻近板块置换置业，既能居住在熟悉的生活环境，又能提升居住品质，而总价段约200万元的置换需求，在芳村大道片区基本只能通过二手房实现。

吴智杰告诉新快报记者，当前荔湾成交较好的板块主要包括芳村大道、花地湾、广钢新城。“其中，芳村大道以及花地湾板块以总价200万元以下的盘源成交最好，占了板块二手成交的六成左右，主要是一房或者两房的‘上车盘’。广钢新城的成交则更多集中在300万元至400万元这个价格段，主要为80㎡至100㎡的三房单位。”吴智杰直言，在市中心区域200万元以下的价格段，一手选择相对有限，所以不仅在芳村片区，在市中心区的其他区域当中，当前200万元以下的“上车”需求也成为了二手市场成交的主力之一。

市场的微妙变化已传导至业主心态。陈小姐坦言，虽然已有全款买家出价，但她仍在观望。“现在中介每周都带不同的客户来看房，有时一天来两三波人，听说周边还有新的征收计划，或许明年房价会有新变化。”她说。

白鹅潭商圈升级令芳村吸引力攀升，首付30万元起契合刚需

旧改项目推进，拆迁户的置业需求被释放，芳村大道板块二手房市场趋向活跃。与此同时，渴望留在老城区的刚需群体同样是购房主力军。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称：“2025年上半年，广州总价200万元以下的二手住房交易占比46%，比2024年上半年增加了13个百分点。而200万元以上各价格段的占比基本在下降。”

在李宇嘉看来，过去十几年有大量的年轻人、新市民流入，但那段时间房价很高、利率很高，他们探不着刚需。“现在很多刚需能探得着了。以广州为例，200万元总价的房子，首付只要30万元，月供7000多元，这个压力对广州多数购房者来说，还算适中。这部分人群也到了安家落户或成家立业的时期，所以刚需买房的势能在集聚。”他说。

“尤其是在白鹅潭商圈发展日渐成熟，周边其他基础设施配套持续升级的情况下，该板块对其他区域买家的吸引力也在不断增强。”吴智杰如是说。

“多数来看房的人会问学位有没有被占用、生活配套是否方便。”业主陈小姐告诉新快报记者，她的房子距离西关培正小学教育集团林凤娥小学仅300米，楼下有菜市场和幼儿园。“之前有一家三口来看房，看中这里（孩子）上学、（家长）买菜方便。”

吴智杰指出，芳村的二手买家主要分为两类：一类是本区买家，他们核心关注点在于熟悉的社区环境和生活氛围、完善的日常生活配套、便利的交通条件，以及亲友社交圈的维系；另一类是外区买家，他们更看重综合性价比的优势、区域发展潜力。

业内人士称“买家以刚需为主导，价格敏感度较高”

在广州市二手房市场整体承压的背景下，芳村大道板块的逆势上扬显得尤为突出。根据克而瑞数据监测显示，2025年上半年广州二手房议价空间达到12%，比去年同期扩大5个百分点，是近两年来首次超过10%。其中花都、越秀两区议价空间更是达到15%，同比提升7个百分点，市场买方主导特征显著。

然而，芳村大道板块的表现却有所不同。业主陈小姐向新快报记者表示：“上周来的看房者砍价没有之前的人狠，目前相比挂牌价，优惠不到8%，但买家表示能接受。”吴智杰坦言，目前芳村大道板块议价空间约7%，确实低于全市的均值，但板块内的二手成交均价并未出现明显的上行趋势。“虽然有部分业主对后市的预期改善，小部分会试探性地上调放盘价格，但多数业主仍持谨慎态度，买家以刚需为主导，价格敏感度较高。”他说。

新快报记者 何璐诗 文/图