新房供应“断档四年”的白云新城，近日重回市场聚光灯下。上个月，该板块内地块历经31轮激烈竞价，以17.8%的溢价率成功出让；与此同时，46.5万㎡的金铂商业总部项目正式奠基，广州首家绿建三星山姆会员店也已实现主体结构封顶。业内人士指出，该板块长期处于“求大于供”状态，随着新盘陆续入市，预计2026年市场成交将温和回升。

白云新城宅地遭疯抢，溢价近18%刷新纪录

新房供应稀缺，白云新城因此成为房企抢滩之地，上个月出让的白云新城AB2911018地块，引发保利发展与越秀地产31轮激烈竞价，最终保利发展以19.83亿元竞得，溢价率达17.8%，成交楼面价为3.77万元/㎡。这一价格不仅刷新该板块近年纪录，更是广州2025年内少有的溢价地块。

“近三年广州市白云区供求比均低于1，处于典型求大于供状态，2025年是白云新城时隔4年重启宅地供应，这是该地块高溢价成交的核心原因。”有业内人士指出。

广州世联研究院副院长崔登科告诉新快报记者：“白云新城是传统的高端住宅板块，超过20年前，体育花园已是豪宅产品。以该地块的低价和仅2.3的容积率、限高60米，且阳台占比可提至20%，叠加白云山景观资源，很可能打造为低密望山小高层产品。”

此外，白云新城的宅地储备正在系统性释放。2025年，《白云区白云站-白云新城地区GZBY2802、GZBY2903单元详细规划》正式获批，涉宅用地总建面高达632.32万㎡，相当于9个猎德村旧改规模。其中，仅2025年9月公示的控规就明确规划34宗宅地，主要由萧岗、棠涌等旧村改造转化而来。

“虽然开发周期普遍需5年至10年，短期难形成供应规模，但长远来看，白云新城已彻底告别‘无地可用’的尴尬。未来随着旧改提速，这里将成为广州主城区大规模住宅供应源。”有业内人士如是说。

新地块容积率仅2.3，稀缺户型争夺高端客

历经4年供应“空窗期”，白云新城正迎来新盘入市潮。由于此前一直供应稀缺，该板块新房市场“少而精”。克而瑞数据显示，2025年1月至12月15日，板块商品住宅成交2.22万㎡，成交均价高达72774元/㎡；而距离AB2911018地块较近的粤海云港城，2025年前11月网签均价达82815元/㎡，目前已进入清盘尾声。

市场的空白正被陆续登场的新品填补。高端商业大平层项目“粤海·云上”近日推出，主推建面213㎡至571㎡的云端大平层。“好房子不是表面的奢华，更应该是有生命力的生态系统。”项目负责人表示。建筑设计师方浩补充道：“我们希望打造能穿越周期的精神居所，融合居住、工作与艺术生活，重构塔尖人群的生活范式。”

与此同时，同样于2025年出让的齐富路地块也准备入市，该地块由绿城于去年10月以13.33亿元、楼面价约3.32万元/㎡竞得，由绿城中国与国贸地产联手打造。项目主打100㎡至139㎡的四房户型，是白云新城首个执行新规划标准的项目，3栋住宅均为32层，容积率为3.0。

对比可见，该地块与保利发展地块相距约3公里，而后者容积率仅为2.3，显然低于前者。该片区此前出让地块容积率普遍为3.0以上。同时，保利地块须按广州市“好房子”建设的相关规定和标准执行，还要按照装配式建筑进行设计建造。

根据《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》，住宅标准层层高不低于3米，装中央空调或新风系统不宜低于3.1米；起居室短边净宽≥3.1米、主卧开间≥2.8米；还要求绿色建材使用比例不低于20%等20条建设标准，产品品质要求更高。

崔登科称：“容积率差异将直接导向不同的产品定位与客群。白云新城以地缘客户为主，包括专业市场经营者、产业园区高薪人群等，他们普遍注重居住舒适度与产品实用性，低密产品在该板块内具有稀缺性，若再搭配高于周边二手房的使用率，有望获得市场积极反馈。例如周边二手房源只有85%的使用率，但此处新房做到110%，很有优势。”

此外，停滞多年的陈田村旧改项目亦重焕生机。项目A区正式命名为“云山境”，由富力集团、华发建管与兴业银行三方联合开发，形成“本土经验+国企品质+银行监管”的新模式，并获得超百亿元增量融资支持，为片区未来发展注入确定性。

金铂总部+山姆店加持，核心商圈将带动住宅成交

长期供求失衡的格局，成为白云新城楼市价值支撑的核心逻辑。克而瑞数据监测显示，2025年1月至12月15日，白云区商品住宅供应49.09万㎡，成交67.52万㎡，供求比为0.73；白云新城板块成交2.22万㎡，成交均价72774元/㎡，地块周边两公里内近一年商品住宅成交面积仅3.5万㎡，成交均价70901元/㎡。

新房断档倒逼二手市场成为需求承接主力，2025年白云区二手住宅网签11096套，同比上升6.7%，在全市整体调整背景下实现逆势增长。克而瑞广佛的数据显示，白云新城新成交地块周边两公里内二手房成交面积6.66万㎡，潜在置换需求明显。板块内二手房呈现梯度分化，20年楼龄的老旧小区均价多在4万元至5万元/㎡，次新房价格相对较高，贝壳找房数据显示，云山壹品均价为6.6万元/㎡，万科峯境均价为4万元至5万元/㎡，天建云山府四房均价约5.8万元/㎡。

除了住宅供应终于开始补货，商业配套全面升级也为白云新城带来不少关注。2025年年末，白云新城商业版图连出重磅利好。46.5万㎡的金铂商业总部签约落地，将打造旗下广州首个高端商业项目。这一大型商业综合体相当于9个山姆店的规模，总投资13.5亿元，包括购物中心、公园式街区、国际知名仓储式会员超市、星级酒店、甲级写字楼等多元业态，计划于2028年底建成。与此同时，广州首家绿建三星山姆会员店已实现主体结构封顶，预计于今年年底在白云区开业。

“优质商业配套的落地，将显著提升白云新城的居住价值和区域吸引力。”崔登科指出，“参考白鹅潭、长隆万博等板块的发展路径，核心商圈一旦成型，对周边住宅成交往往有明显带动作用。”他进一步表示，白云新城兼具白云山生态资源、大型商业配套以及即将入市的低密新品，“若定价策略契合当前市场预期，有望形成良性循环，带动整个板块热度回升”。广州中原研究发展部亦预计，2026年白云的新盘项目重点回归主城区白云新城，预计市场成交将略有回升。

■新快报记者 何璐诗 文/图