新快报讯  2月2日，上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动。上海市住建委有关负责人在签约活动上表示，上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作，是精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市的有力举措。

三区作为首批试点，部分需要同步置换同区新房

上海市浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区。第一批拟收购房源将着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，尽量精准匹配各领域人才“职住平衡”需求，为更多青年人提供优质居住选择，为城市核心产业发展筑牢人才支撑。根据公开资料整理，三区各有差异化的房源收购及置换规则：浦东新区试点阶段优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，重点面向有置换需求的产权人，尤其侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的区域。

静安区则聚焦聚焦产权人有置换本区商品房意愿、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收租为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、配套成熟的区域优先选购。

徐汇区则通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保租房供应。

中指研究院分析称，收购要求中，浦东新区明确要同步购买同区新房，静安区要求置换本区商品房（新房和二手房），优先收购置换新房的房源。收购价格上，浦东新区明确根据市场或评估开展，市场价或评估价是重要参考。资金来源上，基本是财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合方式。

多维度市场重塑，激活“卖一买一”链条

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，若上海静安试点成功并推广，将对超大城市核心区和相关行业产生深远的结构性影响。“地方政府与城投平台的角色从‘土地供应商’向‘市场稳定器’和‘住房资源运营商’转变。其核心能力要求从土地融资转向存量资产收购、评估、运营和金融运作。而对于房地产开发企业，则是销售逻辑的改变。与地方政府或国资平台合作，针对‘以旧换新’客户提供适配产品，或直接参与存量房收储运营，将成为新的业务方向。对于居民家庭而言，则显著降低改善性需求的‘置换风险’，激活‘卖一买一’链条，尤其是破解这两年超大城市二手房挂牌激增的问题，有助于稳定市场核心群体的预期。”

根据中指数据，2021-2025年，上海二手住宅年均成交19.9万套，其中面积小于70m²且总价低于400万元的住宅年均成交7万套，占比约35%，浦东新区、静安区、徐汇区成交套数占比也在30%以上，满足收购条件的基础房源较多。2025年，三区共成交面积小于70m²且总价低于400万元的住房超2.6万套。

从可供选择的房源来看，2025年，静安区和徐汇区成交的总价1000万以上房源占比高达98%，1200万以上房源占比超90%，而成交的二手房中，70m²以下套总价低于600万的住房占比超50%，可见两区的新房价格偏高，对于出售二手房置换本区新房的购房者来说，可操作难度或较大；而浦东新区成交的1000万以下房源占比超60%，套总价均值约1030万元，购房者可选择的房源较多。

严跃进指出，从超大城市核心区域工作可持续性和高质量推进角度来看，尽管模式具有开创性，但其大规模推广仍面临核心挑战，包括资金可持续性、跨部门协同与制度配套、估值公平性与道德风险。“如何确保对旧房的第三方评估价“公允”，既保障居民资产权益，又防止国有资产流失，是政策公信力的基础。同时，需防范开发商趁机涨价或居民‘以次换优’的道德风险。严跃进认为，未来需加强预期管理与政策沟通，清晰界定如户型、总价、区域等的政策边界，定期透明化披露进展，稳定市场各方预期，避免造成政策误读和市场扭曲，充分发挥政策的积极效应。