在新经济和金融行业的双重引领下，上半年广州甲级办公楼市场整体租赁需求上扬，空置率总体企稳，预测下半年整体租金将大致保持稳中有升的趋势。优质零售物业市场二季度受疫情反弹影响租赁成交量下跌，投资市场方面录得一笔大宗成交。预计下半年整体空置率改善幅度有限，租金缺乏增长动能。7日，在2021上半年华南区房地产市场回顾暨大湾区产业圈层白皮书发布会上，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪如此表示。

甲级办公楼市场

琶洲片区以及珠江新城部分优质项目去化较快

2021年已过半，疫情对原有的工作、生活和消费模式的影响依然存在，线上消费热度不减；近年来提前布局网络消费和线上商务平台的新经济企业在二季度也基本延续了自去年以来的活跃表现，而前五个月消费市场的快速恢复则引发了数家新经济企业新一轮的业务拓展和搬迁扩租需求。在全市范围内，琶洲凭借其区内数字经济产业聚集的优势以及日趋完善的项目设施配套，受到上述企业的青睐；其中，名创优品和字节跳动在上半年进驻琶洲，租赁面积分别约达3万平方米，为近年规模较大的租赁交易。

上半年全市新增办公空间为35万平方米。二季度，全市仅有两座甲级办公楼项目入市，即位于珠江新城的万科中心和粤海金融中心一期，合计为广州市甲级办公楼市场带来约15万平方米的新增办公空间。

值得留意的是，今年4月揭牌成立的广州期货交易所选择入驻新建成的万科中心，租赁面积超过一万平方米，其后数家国内头部金融机构亦相继进驻。在新经济和金融行业的双重引领下，今年二季度租赁需求上扬。由于本季度办公楼市场供求渐趋平衡，广州甲级办公楼空置率总体企稳，达10.6%。

疫情给广州甲级办公楼市场带来短期不稳定因素，业主与租户对总体市场保持观望的态度；但是，在高需求的带动下，琶洲片区以及珠江新城部分优质项目去化较快，其中，琶洲片区上半年租金水平升幅明显，达4.6%，而全市整体租金水平也因此微涨1.1%。

自去年年底广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划正式发布以来，本地制造业、现代服务业正稳步数字化转型升级；而在此次疫情冲击下，不少新经济企业依托数字化平台仍然实现持续发展，显现出惊人的活力与韧性。仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽认为：“未来数字化仍是各类产业发展的大趋势，新媒体、互联网平台等产业将迎来新一轮的业务扩张机遇，对办公用地的需求也将水涨船高。”

今年下半年，预计广州甲级办公楼新增供应约为70万平方米，其中约80%将来自琶洲，片区内办公场地去化压力将上升。但是，由于琶洲大部分存量办公楼空置率皆已保持在非常低的水平，且目前租赁需求依然旺盛，新增供应所带来的竞争压力很可能仅存在于新建成的办公楼之间，而不会对现存办公楼的空置率和租金水平产生显著影响。因此，下半年广州办公楼预计整体租金将大致保持稳中有升的趋势。

优质零售物业

餐饮和服饰业态仍是租赁需求最大来源

数据显示，今年上半年餐饮和服饰业态仍然是整体租赁需求的最大来源，新增租赁面积占比超过50%。新晋咖啡茶饮品牌风头不减，同时餐饮消费升级需求显现，部分客单价较高的餐饮品牌借着购物中心调整的机会进驻市区多个优质项目。此外，具有独特线下体验的娱乐业态不断涌现。除料理工作室、亲子互动类等租户，日本娱乐品牌ROUND1的全国首店亦于二季度落户永旺梦乐城。相反，由于服饰业仍处于恢复阶段，上半年仅运动类品牌保持一定扩张趋势。

二季度广州录得一笔大宗优质零售物业成交，领展房地产投资信托基金以32亿元的价格成功收购位于珠江新城的太阳新天地购物中心。据悉，领展将会通过物业软硬件提升和租户组合升级等一系列资产增值操作，提高项目对周边消费人群的吸引力。

值得注意的是，仲量联行分析称，业主及零售商尝试采取破局方法以应对复杂多变的市场环境。首先，部分业主不再一味打造业态组合丰富的综合型购物中心，而是基于区域位置和人口结构对项目进行差异化定位。举例来说，项目零售业态占比将大幅缩小，转而增加特色餐饮和教育等业态比例及打造各种创新高端的体验式场景以满足周边社区及办公配套需求。另一方面，由于核心商圈的优质项目日趋饱和，中高端以及承租能力较高的零售商或将寻找广州下一个能实现消费快速增长的商圈，部分消费升级需求有望转移至珠江新城。