3月，广州楼市的一波新鲜血液，加上项目营销及推货力度提升，中心区热度骤增。其中，天河、荔湾新货表现突出，价格突破板块“前低”，更多购买力被激发，广州新房成交连续5周上涨，二手成交连涨4周，呈现“小阳春”态势。不过，有业内人士指出，以往小阳春的成交量会有成倍的增加，今年依然成色不足，“以价换量”将成为新常态，陆续有更多开发商跟进。

1 “小阳春”来访热度上升，但成交不如去年

世界大观地块首开成交65套、番禺老盘加推团购78套……从一些指标看，“小阳春”越来越强烈了。合富研究院监测全市80个代表楼盘成交套数显示，全市成交环比上升33%，为去年“十一”黄金周以来的高位。

家住荔湾尚未置业的苏先生近年在物色上车盘，此前新房价格未达预算一直未出手，“本来保利和颂的起步价是接近300万元，我资金太紧没买，想着可能错过了，但最近的加推单位才279万元起，3月以来销售一直发来‘夜闪购’‘秒杀特价单位’等优惠信息，我又去看了一次……”事实上，营销攻势下，不少区域的看房热度都显著上涨。据世联东一研究院监测，上周有刚需项目来访量过千，白云石井板块的保利云境开盘次周随即加推，来访数达1111台；而在黄埔，多个项目配合渠道造势，来访量主要集中在科学城板块，保利翔龙天汇、保利罗兰国际、越秀TOD星樾山畔的来访量分别达到696台、437台和255台。

不过，亮眼的成交仅为少数，不少项目成交量并未跟上来访热度，根据克而瑞广佛监测，3月以来首开和加推，去化在20%至40%之间的，只有保利云境和越秀·观樾，其余荔湾的中海浣花里、力诚榕诚湾，海珠的珠江海珠里，天河的华润置地天河润府，南沙的星河江堤春晓，增城的山水合悦、金茂万科都会四季等项目首日去化都在两成以下。

广东中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，以往“小阳春”的成交量有一倍的增加，今年则未有达到这样的增量，仅有小部分的结构性上升。房地产市场研究专家邓浩志同样表示，近期虽然有增量，但与去年同期相比，成交量依然有一定距离。“去年‘小阳春’刚好是后疫情时代开始，大家充满信心，但目前大家对楼市的信心仍在恢复中。”去年3月，据广州中原研究发展部统计，新房网签量在7500-8500宗，是自2022年1月以来的新高。而今年3月，据合富研究院监测，3月前三周的周成交量均在千套以下，即使连续5周上涨，“小阳春”成色依然不如去年。

2 “优惠幅度一定要大，否则不见成效”

中心区热度骤增，部分营销中心从早到晚人气不断，而这份暖意建立在“以价换量”的基础上。3月以来，项目推出的优惠单位此起彼伏，折合楼面价约5万元/㎡的世界大观地块的越秀·观樾开盘价6.8万元/㎡起；白云湖板块的招商雍云邸余货单位由前期3.3万元/㎡优惠至2.7万元/㎡；花地湾板块的保利和颂以3.98万元/㎡低价推新；新塘板块的华润公园上城让利超10%，1.88万元/㎡起；南沙黄阁板块的中铁阅江来推特价单位同样优惠约10%……在邓浩志看来，“以价换量”已经成为了市场的新常态。“目前的折扣优惠，幅度一定要大，优惠一点点成效不会大，直接打9折甚至85折，才会令原来对项目有兴趣的客户不愿错过这波优惠。在个别开发商全面展开优惠营销后，目前了解到不少开发商也会于近期跟进。”

除了热门板块，一些非大热板块的尾货项目，在优惠策略下，仍有较为惊喜的成交。世联东一研究院显示，番禺钟村板块的保利悦公馆虽然只剩尾货，上周来访量近600台，团购活动成交78套。邓浩志告诉记者：“任何盘都有地缘客户，只要优惠力度够，同样能跑量；如果是网红板块，它辐射的则是全市客群，客群则更广。但目前市场呈二八分化，能够跑量的，大概只有两成，市场竞争较为惨烈。”黄韬则认为，“基本需要还在，价格到位没有卖不出去的房子，但目前一些资金没那么紧张的开发商，处于‘躺平’状态，不想贸然跟风大幅优惠。”

3 新房低价分流二手房客户，二手房议价幅度平均约8%

春节过后，二手也迅速进入状态。合富研究院高级分析师梁燕明告诉记者，二月春节假期过后，二手成交每周都有上升，连续涨了四周左右。“就单周的二手网签量高点来看，同比还有一定距离。去年3月单周网签高点约3000宗，今年高点是2000多宗。目前天河、海珠、荔湾的板块，以及一部分越秀教育配套比较好的板块，成交较活跃。”

而网红热盘的周边，二手房市场则受到了新房市场的挤压。“新房推出的一口价单位、突破板块价格的首开策略等，都会对周边二手房出货形成压力。”梁燕明向记者举例，“上上周荔湾有好几个盘，推出总价较低的单位，在中心其他区域二手房成交量环比上升的情况下，荔湾出现了下降；上周在天河也出现了同样情况，几个热点全新盘面市，天河二手网签量出现了小幅下降，相信这与一手市场分流买家有一定关系。”

至于议价空间，梁燕明表示，“二手房成交的话，还是以降价盘为主。全市来说，已经连续几个月议价空间在8%左右。特别是出售意欲强的业主，需要卖掉旧房子获取购买新房的资金，谈价时较愿意降价。”对于目前的二手房市场，在梁燕明看来，出现了两种情况，需要“卖一买一”的业主，难点在于多久才能卖掉旧房获得足够资金换房；而有足够资金换房的客户，会倾向买不限购的大户型。邓浩志同样指出，由于新房有高实用率等户型优势，加上价格驱动，二手房源需要更大的折扣才能吸引买家。

新快报记者 何璐诗